Як узаконити самочинне будівництво в Україні: Покрокова інструкція 2024-2025
Питання “як узаконити самочинне будівництво” залишається одним із найактуальніших у сфері нерухомості в Україні. Самочинним вважається об’єкт, зведений або реконструйований без належних дозвільних документів, або ж з істотним порушенням затвердженого проєкту. Наявність самобуду створює серйозні юридичні проблеми: його неможливо продати, подарувати, успадкувати чи підключити до комунікацій на законних підставах.
Легалізація самочинно збудованого об’єкта — це складний, але необхідний процес, що вимагає знання законодавства та чіткого дотримання процедур, встановлених Міністерством розвитку громад, територій та інфраструктури (Мінрегіоном) та органами ДІАМ (Державна інспекція архітектури та містобудування).
1. Що вважається самочинним будівництвом?
Згідно зі статтею 376 Цивільного кодексу України, самочинним вважається об’єкт, якщо він:
- Побудований на земельній ділянці, не призначеній для цієї мети (нецільове використання).
- Збудований без належного, оформленого дозволу на виконання будівельних робіт.
- Створений з істотним порушенням будівельних норм (ДБН), містобудівних умов та обмежень.
2. Шляхи Легалізації: “Будівельна амністія” та Загальний порядок
Існує два основні шляхи, як узаконити самочинне будівництво, залежно від часу його зведення та площі.
А. Спрощена процедура (“Будівельна амністія”)
Цей механізм застосовується для легалізації приватних (садибних) житлових, садових, дачних будинків, господарських споруд, збудованих у період до 9 квітня 2015 року.
- Умови: Площа будинку не перевищує 300 м², а господарських споруд — до 100 м². Об’єкт має бути зведений на земельній ділянці відповідного цільового призначення.
- Процедура:
- Технічне обстеження: Проведення технічної інвентаризації та оформлення технічного паспорта.
- Технічний звіт: Розробка звіту про проведення технічного обстеження конструкцій та інженерних мереж (не вимагається для будинків до 50 м²).
- Декларація: Подання до ДІАМ Декларації про готовність об’єкта до експлуатації.
- Реєстрація: Реєстрація права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Б. Загальний порядок (Для нового будівництва)
Застосовується до об’єктів, збудованих після 2015 року або тих, що не підпадають під амністію.
- Процедура: Вимагає проходження всіх етапів, як для нового будівництва, але заднім числом:
- Отримання містобудівних умов та обмежень (МУО).
- Розробка проєкту: Розробка проєктної документації на будівництво або реконструкцію.
- Повідомлення/Дозвіл: Подання Повідомлення або отримання Дозволу на будівельні роботи (залежно від класу наслідків СС1, СС2, СС3).
- Технічне обстеження: Проведення технічного обстеження та отримання Звіту.
- Введення в експлуатацію: Подання Декларації про готовність або Акта про готовність.
3. Необхідні Документи та Технічне Обстеження
Незалежно від обраного шляху, ключовим елементом є підтвердження того, що будівля є надійною та безпечною.
- Технічний паспорт: Оформлюється БТІ або сертифікованим інженером.
- Звіт про технічне обстеження: Документ, що підтверджує надійність та відповідність несучих конструкцій нормам ДБН. Цей звіт є обов’язковим.
- Документи на землю: Акт на право власності або договір оренди із цільовим призначенням для житлового будівництва.
4. Ризики та Штрафи за Самочинне Будівництво
Неможливість вирішити питання “як узаконити самочинне будівництво” несе серйозні наслідки:
- Штрафи: Органи ДІАМ мають право накладати значні штрафи за виконання будівельних робіт без дозвільних документів.
- Демонтаж: Якщо об’єкт становить загрозу життю або порушує права інших осіб (сусідів) і не може бути легалізований, суд може ухвалити рішення про його знесення за рахунок власника.
- Відсутність цивільного обігу: Об’єкт не існує юридично, що унеможливлює будь-які нотаріальні дії.
5. Юридична Чистота та Якість Проєктування
Бажання заощадити час та кошти, будуючи без документів, призводить до складнощів із легалізацією, витрат на штрафи та, найчастіше, компромісів у якості та безпеці.
Успішна легалізація, по суті, приводить “самобуд” до того ж юридичного статусу, який мав би якісний, заздалегідь розроблений та узгоджений проєкт. Проєктна документація, розроблена професіоналом, є гарантією не лише юридичної чистоти, але й функціональної досконалості та естетики.
Якщо ви плануєте будівництво і хочете уникнути необхідності вирішувати питання, як узаконити самочинне будівництво, найкраще рішення — почати з якісного, індивідуально розробленого проєкту. Дізнайтеся, чому індивідуальний проєкт від архітектора є вигіднішою інвестицією в довгостроковій перспективі, ніж типові рішення або самобуд, і які переваги він надає у плані естетики та функціональності: Будинок архітектора: Унікальний дизайн, ключові переваги та вартість індивідуального проєкту.
Висновки
Питання як узаконити самочинне будівництво вимагає часу, фінансових витрат та, часто, допомоги фахівців (юристів, інженерів). Легалізація є обов’язковою умовою для повноцінного розпорядження майном. Навіть якщо ваш об’єкт підпадає під “будівельну амністію”, необхідно пройти процедуру технічного обстеження та введення в експлуатацію. Пам’ятайте, що найкраща легалізація — це та, яка не потрібна, тобто будівництво, розпочате з повного пакета дозвільних документів.
About the Author
